深圳新房成交逼近调控前水平 中介忙数钱

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈博  现在的楼市，是担心买不到房的人多，还是担心卖不出去的人多？ 3月20日，深圳链家研究院院长肖小平在微博中打下这样一句话。

逾十天过去，3月深圳楼市成交数据出笼。根据深圳中原地产发布的数据，3月份深圳一二手商品住宅累计成交7639套，环比1、2月份均有大幅上涨，但与2018年月均7800套左右的成交相比，3月楼市只是 逐渐恢复到正常水平 。

3月份，深圳新建商品住宅成交了3088套，逼近调控前2016年月均成交水平。存量住宅4551套的成交量，虽然与2018年月均水平仍有近900套距离，但最近4周环比都有所上涨。

以3月份最后一周（25-31日）为例，深圳二手过户1274套，这是近10周最高的单周成交数据。 目前深圳业主与买家的观点十分多元化，有看好的，也有看空的，用一句话来形容：有人漏夜赶科考，有人辞官归故里。 肖小平说，3月成交量确实在回暖， 走出去年第四季度的低迷了，这是可以肯定的。

房企卖房意愿高

王志（化名）和同事们度过一个值得纪念的3月。他是深圳Q房网福田某片区的董事，他所在的区域，原来每个月业绩约为1200-1300万元，3月份的业绩达到1600万元。

按照月度业绩来看，今年1、2月份，王志片区内单个店铺月收入在30-40万元之间；3月份这个数字上涨到60-100万元，还有几个店铺突破百万元。

尝到甜头的不仅仅是王志和他的同事们。4月1日，深圳中原董事总经理郑叔伦在朋友圈发出一则喜报， 深圳中原3月份业绩创半年新高，环比2月份增长近4倍。

这则喜报源于3月份深圳中原地产总体业绩超过3.8亿元，不仅环比大涨，与去年第四季度月均2亿元左右的业绩相比，也几乎翻了一番。

我的一个同事，3月份卖出6套房，为公司贡献了40多万元业绩，自己也收到20多万元的佣金。 深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称 深圳链家 ）的一名中介人员告诉经济观察报记者。

中介业绩与成交量息息相关，这些佣金 赢家 的诞生是深圳楼市成交上涨的侧面映照。中原地产数据显示，3月份深圳一二手商品住宅共计成交7639套，比二月份翻了一番。

如果将成交类型进一步细化，3月深圳新房住宅的成交套数为3088套，同比上涨27.8%；逼近2016年调控前一手住宅3333套的月均成交水平。 去年我们每月签单量中，一二手房基本五五分，但最近侧重点有所不同，比如3月份，我们70%以上的业绩就来源于一手房佣金。 王志说，近期几大中介机构都以推广一手房为主。

3月份深圳中原地产业绩中，一手房贡献达60%。郑叔伦发现，新房成交增量跟开发商推盘量挂钩。通常情况下，年初开发商观望态度较浓，但今年，深圳开发商的推盘积极性普遍提升不少。

3月深圳新建商品住宅供应量达到33.8万平方米，同比增加8倍。 而且开发商定价比较克制，总体感觉下来，他们卖房的意愿很高。 郑叔伦表示。

购房者对于一手房的青睐源于购房成本。一方面2017年的限价政策逼使部分新盘降低定价，价格倒挂时有发生；另一方面，相比二手房，一手房交易成本更低，对购房者更有吸引力。

深圳市Q房网景秀三分店店长丁小波算了一笔账，购买一套总价500万元的住宅，如果购买一手房，购房者只需支付150万元的首付；若购买二手房，叠加交易税费等费用，首付需要180万元以上， 购房者关键还是看价格。

丁小波的店铺在3月份签出8张单，其中6张属于一手房。他向经济观察报记者表示，现在大部分中介人员也倾向代理一手房。新房佣金一般可以达到3个点左右，由开发商支付佣金，中介人员只要搞定客户就行。

二手房佣金仅1.5个点左右，中介人员要在业主与客户之间来回沟通。当前市场情况下，业主不愿降低预期，客户不愿提高预算，带看10套房一般只有1套成交。而且一手房的成交周期快于二手房。

刚需客着急

兜兜转转看了一年房，赵宇（化名）刚刚拍板敲定深圳福田区某小区一套40平方米二手房，回忆起最近的买房经历，他有些唏嘘。

作为首次置业，3月上旬赵宇看中同个小区、同户型的一套房源，与业主多轮沟通后，将总价谈在300万元左右，这个价格比市场价便宜了大约6%。 当时我还没有下手的决心，一心希望价格可以再降3%。 赵宇说，当他犹豫时，另一名购房者迅速下定。

那会儿我开始急了，进一步做功课，发现近期市场明显有一些起色，而且多家银行首套房贷利率已经下调，等不了了。 10天后，赵宇在同个小区拿下现在这套房子，价格比之前多了6万元。

市场成交上升，一些刚需购房者的心态还是会着急。 丁小波观察到。

深圳中原地产住宅东区总经理林娟红说，前两个月平均2-3天才能接到一批看房客户，最近看房量增加了一倍多，单个业务员平均一天可以接待一批看房客户。

中原地产统计数据显示，3月二手住宅成交4551套，环比上升127.9%。这一数字高于2018年第四季度月均成交量，但低于2018年全年月均成交。

除了深圳，其他一线城市二手房市场同样颇有起色。其中以北京最为典型，3月份北京二手住宅网签量达16051套，这是2018年5月后以来的最高值，也是2017年 317 调控以来第三个超过1.6万套的成交月份。

从周成交走势来分析，近4周深圳二手住宅成交量分别为884套、993套、1210套、1274套，勾勒出一条逐渐向上的曲线。

业主的报价也逐步上调，深圳贝壳研究院数据显示，3月第4周，二手挂盘均价环比增6.48%。按照近10周的价格趋势，业主根据市场不断调整挂牌价格，3月挂牌均价主要以上调为主。 我这边有一个业主，原本议价空间可以达到10万元以上。但他看到最近的市场情况，临时改口说，议价空间只有2-3万元。 上述深圳链家中介人员告诉经济观察报记者。

根据丁小波说法，最近成交主要以价格有一定下浮的二手房为主，降价幅度大约为5%-10%。深圳贝壳研究院院长肖小平监测到，3月份成交以低价刚需项目为主。

学区房受捧

丁小波接待的客户70%是首次置业的刚需客。据他介绍，这段时间500万元以下刚需户型成交较好；超过1500万元的学区房成交也比较活跃，位于深圳传统豪宅片区香蜜湖的东海花园，3月成交了20多套；但800-1200万元价格的改善户型成交量较低。

王志也发现，学区房在近期集中成交，报名季促动了一些家长的购房意愿。

学区房带动楼市的情况同样出现在广州。3月1日-28日，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，环比上升1.9倍，较1月增长52.49%，成交创年内新高。其中既有 330 新政即将满2年，异地购房需求逐渐释放的原因，又与学位房需求相关。

以传统名校聚集的广州越秀区为例，据中原研究发展部监测，2018年下旬至2019年2月，学位房需求成交占比维持在20%-26%；截至2019年3月，越秀区学位房成交占比飙升34.3%，环比净增12.1%。 就像是一个人在黑暗隧道里走了很久，忽然看到前面出口的曙光。但事实上，这缕曙光与平常的亮光也没有太大区别。 郑叔伦列了这样一个比喻来形容3月份深圳楼市。他说，因为1、2月市场基数低，目前市场属于复苏期。 回暖 ，肖小平倾向于用这个词来定义3月楼市。她告诉经济观察报，价格相对便宜只是购房者买房的具体选择因素，让购房者产生购房意愿的关键因素是信贷利率下降。

3月份深圳房贷利率历经两次下调，目前多家银行首套房贷利率上浮5%，二套房贷利率上浮10%，均下调了5个百分点。这是自2017年9月份以来深圳房贷利率最低的时刻，成本下降促使购房者购房意愿进一步加强。 除了利率下降之外，放款速度也在加快，年初央行降准也触动大家对银根的判断趋松，目前抵押贷款的门槛在放低，这些对购房者有比较明显推动作用。 肖小平说。